Ciudad de México.- Al poseer un título de propiedad, es esencial contar con un experto inmobiliario que aporte información precisa y confiable, en caso de sufrir una evicción. Este es un problema que requiere atención, a fin de no perder el inmueble. En este sentido, reviste importancia el saneamiento por evicción, un factor clave de protección.

Se trata de una medida que guarda estrecha relación en el sector inmobiliario en la cual, luego de ejecutarse una privación al adquirente o comprador, se busca resarcir a éste de manera legal y por derecho.

Pero, ¿cuáles son las circunstancias en las que ocurre este proceso? ¿Qué es la evicción y saneamiento en México? ¿Qué implica y qué tan importante es para ambas partes? En este artículo, te respondemos estas preguntas, desde su justificación legal hasta sus amplios beneficios.

Evicción: ¿A qué hace referencia este término?

Para entender el concepto de saneamiento por evicción es importante comprender la palabra “evicción”.

Según la Real Academia Española (RAE), el término hace referencia a la pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno.

¿Qué significa esto? Te lo aclaramos con un ejemplo relacionado con el sector de la vivienda.

Supongamos que un propietario enajena un bien inmueble sobre el cual existe una carga legal. Esta podría ser una deuda, una hipoteca en la cual figura la propiedad como garantía de pago.

En esta situación, un tercero (el cual podría estar representado por la banca o un prestamista) que desee reclamar sus derechos, comprobando que el inmueble es garantía del préstamo otorgado, podría ejecutar una acción en tribunales.

Esto podría causar una sentencia judicial que culmine en la evicción; es decir, en la pérdida del inmueble. Su consecuencia es la privación total o parcial del derecho que se concedió previamente por fallo administrativo o judicial.

También podemos mencionar el caso hipotético de una persona que decide comprar una propiedad aprovechando los desarrollos inmobiliarios en CDMX. Pero al cabo de 1 año, aparece el propietario real alegando, mediante documentos o escrituras, tener derechos sobre el inmueble.

¿Qué hacer en esta situación? ¿Recurrir a ediles para resolverla? En este caso, pueden caber algunos escenarios, por ejemplo, apelar al vendedor para que aclare el problema.

En este sentido, si se evidencia la falta de documentos probatorios o se demuestran vicios ocultos, el vendedor podría pagar por los daños ocasionados y resarcir al comprador.

Esto abarca desde la demostración de una transacción válida de compraventa en un contrato legal, hasta la indemnización al comprador por los gastos ocasionados o por el precio total al adquirir el inmueble.

¿Qué es el saneamiento por evicción?

Como hemos mencionado, la evicción es una situación de clase jurídica que priva de manera parcial o total de los derechos sobre una propiedad.

Es obligación del vendedor brindar al adquirente o comprador de un inmueble un proceso honesto y justo. Es decir, brindar la garantía al nuevo propietario, del dominio total y su uso. De esta manera no habría situaciones de reclamos o despojo, en todo o en parte, después de la compra del inmueble.

Esto es lo que llamamos saneamiento por evicción: la obligación legal que tiene el vendedor de responder a su comprador, en caso de existir alguna privación después de haber cedido la propiedad.

Asimismo, el saneamiento por evicción obliga a responder por posibles vicios ocultos relacionados con la propiedad.

¿Sabes de qué se tratan?

Los vicios ocultos son problemas graves presentes en el inmueble, los cuales imposibilitan, de manera parcial o total, el disfrute o habitabilidad de la propiedad.

Como ejemplo de estos vicios podemos mencionar, por ejemplo, las fallas en la infraestructura que representen un peligro a la vida e integridad de aquellos que la habiten. También se encuentran los daños en la plomería que supongan afecciones críticas de filtración de agua.

Una vez ocurrida la entrega y posesión de la propiedad, estos defectos acarrearían gastos considerables al nuevo propietario. Si es sujeto de incidentes negativos, el comprador siempre está protegido por el Código Civil.

Si la responsabilidad recae en el vendedor, este deberá cubrir los gastos inherentes a la negociación, además de retribuir el monto obtenido producto de la venta. En el mundo jurídico se incluyen dos tipos de evicción:

• Evicción completa: se distingue por generar la devolución total de un todo que se adquirió de manera errónea.

• Evicción parcial: como su nombre lo indica, no se procede a devolver la totalidad, sino una porción de aquello que se obtuvo erróneamente.

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Circunstancias en las que ocurre el saneamiento por evicción

¿Cuándo procede el saneamiento por evicción? ¿Qué hacer en caso de evicción? Vamos a citar el Artículo 2119 del Código Civil Federal Mexicano cuyo contenido regula este proceso:

“Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición”.

Las situaciones en las cuales el saneamiento por evicción tiene lugar se definen en el Artículo 2126.
Si el que enajenó hubiera procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción.

• El precio íntegro que recibió por la cosa;

• Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente;

• Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento;

• El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vencedor satisfaga su importe.

Otras sanciones son definidas en el Artículo 2127:

“Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendrá las obligaciones que expresa el artículo anterior, con las agravaciones siguientes:

• Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;

• Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa;

• Pagará los daños y perjuicios”.

Para una mejor comprensión de estas circunstancias en el contexto de una compraventa de un inmueble, te compartimos un breve ejemplo.

Si el vendedor sabía que la propiedad que vendió al comprador tenía defectos, tales como fugas de gas o sistema dañado de tuberías de agua, habría actuado de mala fe y a sabiendas de estos inconvenientes. En este caso, una de las sanciones legales lo obliga a pagar todos los daños al dueño del inmueble.

Conoce la justificación legal de este procedimiento

La justificación jurídica del saneamiento por evicción también se contempla en el Código Civil Federal, dentro de su Artículo 2120.

“Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato.

Artículo 2121. Los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los efectos de la evicción, y aun convenir en que esta no se preste en ningún caso.

Artículo 2122. Es nulo todo pacto que exima al que enajena de responder por la evicción, siempre que hubiere mala fe de parte suya.

Artículo 2123. Cuando el adquirente ha renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea este, debe el que enajena entregar únicamente el precio de la cosa, conforme a lo dispuesto en los artículos 2126, fracción I y 2127, fracción I; pero aun de esta obligación quedará libre si el que adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

Artículo 2124. El adquirente, luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de evicción al que le enajenó.”

¿Cómo se realiza el proceso de evicción?

En este proceso, un comprador que se ve en riesgo de ser despojado de su propiedad (que puede ser una finca, apartamento o local comercial, entre otros) puede obligar al vendedor a que realice tres acciones:

• Amparar o defender el dominio del inmueble vendido.

• Acudir al proceso judicial iniciado contra el comprador.

• Devolver el precio pagado por la propiedad que haya resultado evicta.

¿Existe evicción en un remate judicial?

En un remate judicial no existe la evicción. Esto significa que en las ventas realizadas en este acto, el vendedor no tiene ninguna obligación de pago hacia el comprador, en caso de sufrir alguna privación del inmueble. Solo a restituir el precio que haya producido la venta.

Efectos del saneamiento por evicción

Al producirse un saneamiento por evicción, hay consecuencias.

Si el derecho adquirido de manera errónea, produjo rendimientos o ganancias, pertenecerán a aquel que logre ganar el juicio que hubiera dado lugar el acto reivindicatorio del tercero.

El valor de restitución a considerar será el del costo que tenía la propiedad en el momento en que se produjo la evicción.

Otro de los efectos radica en el hecho de que el vendedor conocía los vicios de la propiedad, y en su momento lo comunicó

al comprador. En este caso, podrá pedir una indemnización por los daños y perjuicios.

Beneficios que trae la evicción

Imagina que compras una casa en un desarrollo inmobiliario en Guadalajara y pierdes todo derecho sobre ella por un tercero que decida apoderarse del bien por el que trabajaste en obtener.

Este tipo de problemas podría ocurrir debido a la falta de información o no contar con un agente profesional comprometido con tu bienestar.

La evicción puede devolverte tu inmueble, además de contar con una retribución financiera de los gastos en los que hayas incurrido por el litigio, hasta el punto de incluso recibir el precio total de la compra del inmueble.

Saneamiento por evicción y mercado inmobiliario

Actualmente y pese a no ser experto, resulta ideal conocer los términos asociados a la inversión, compra o venta de una propiedad, como el saneamiento por evicción; así como considerar los diferentes sectores para establecerse, lugares que cuenten con elementos que provean una mejor calidad de vida.

La manera de hacer realidad estos sueños es eligiendo aliados confiables y de trayectoria que garanticen proyectos de vivienda adaptables a tus necesidades. La Haus te invita a crecer, evitar evicciones, fraudes inmobiliarios y contar con una propiedad registrada legalmente.