La reforma a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, que recientemente fue aprobada por el Congreso Legislativo local, no sólo debe interesar a la población capitalina, sino también a la del resto del país, por ser un bien raíz indispensable en el alojamiento de las familias mexicanas. Por ello, en este artículo se delinean algunos comentarios sobre sus probables aciertos y consecuencias en el mercado de los bienes raíces.

El mercado de la vivienda de la Ciudad de México

En 2020 el mercado de vivienda particular en la Ciudad de México se configuró por 2.7 millones de casas habitadas, las cuales albergaron en promedio a 3.3 personas; su crecimiento promedio anual fue 1.2% durante los últimos 20 años. Del total de los espacios habitacionales, alrededor de 18.6% era de alquiler, cifra porcentual que equivale a 502 mil 200 viviendas. La población de la capital del país ascendió a 9.2 millones de habitantes, que la situó como la segunda entidad más poblada, sólo por debajo del Estado de México. Y es la que más aportó, de todas las entidades federativas, al PIB nacional de 2021, con 17.1% (fuente: Inegi). A pesar del gran tamaño y valor de su mercado de casas habitación, clasificado como el primero o segundo de Iberoamérica, fue la primera entidad político-administrativa del país en regular los domicilios en renta.

El control a las rentas

Hace unos cuantos días, el jefe de Gobierno de la capital señaló a los medios de comunicación en qué consistían las reformas a la Ley de Vivienda. La noticia fue controversial. Los economistas ortodoxos y los desarrolladores inmobiliarios  la consideraron como una injerencia del Estado en la economía, que traerá más problemas de los que pretende resolver, mientras que para quienes apoyan la equidad económica y la cooperación, más que el libre mercado y la competencia, la catalogan como una política justa por su trasfondo social. A las familias que carecen de una casa propia y que recurren al arrendamiento, la nueva legislación les beneficiará en el corto y mediano plazo.

Aciertos desde la óptica del arrendatario y autoridades

Uno de los artículos de la Ley modificado dice: “El  aumento anual al precio de la renta de cualquier tipo de inmueble, no será mayor a la tasa de inflación del año anterior”, publicada por la autoridad especializada en la materia. La estabilidad de precios en los mercados es determinante en el poder adquisitivo del ingreso del ocupante de la casa. Para formalizar el acuerdo entre arrendador y arrendatario se requiere de la elaboración de un contrato que debe registrarse digitalmente en la página correspondiente del Gobierno capitalino, que le da validez oficial a lo pactado, y por otra parte, también cumple la función de ser una herramienta de control en el combate a los aumentos excesivos e irregulares en el cobro del alquiler.

Consecuencias del control de precios

La Ley de Oferta y Demanda es el eje del funcionamiento de una economía de mercado. Las regulaciones o controles a la oferta de vivienda, por lo general no incentivan a la construcción de más inmuebles, frenan su producción y desarrollo, lo que encarece el acceso a un espacio habitacional por el desequilibrio que se genera entre demanda y construcción de los inmuebles. En varios países desarrollados se ha intentado hacerlo, pero los resultados no han sido los esperados. Por ejemplo, la Administración federal 2020-24 de Estados Unidos definió el Plan Nacional de Vivienda, que acotaba los incrementos de los alquileres a un máximo de 5% anual, aunque la restricción era sólo para aquellos propietarios de más de 50 unidades habitacionales. Si no se cumplía con tal precepto se anulaban los incentivos fiscales a que tenían derecho; pero en forma paralela algunos estados elaboraron sus propias leyes en menoscabo de la iniciativa presidencial.

Otro caso más reciente es el de Barcelona, en cuyo mercado participan también inmobiliarias internacionales, a las cuales el Gobierno catalán les ha limitado el número de licencias que año con año negociaban para la renta de departamentos a turistas que visitan la ciudad. La política habitacional pretende desactivar la burbuja alcista en los precios de los alquileres de los pisos, atribuida a la vocación turística de la ciudad. Los resultados aún están por verse.

Por otra parte, si sólo se evalúa el tramo de ingreso que recibe el propietario (oferente) del apartamento, equivalente a la tasa de inflación del año anterior, sus ingresos reales (descontando la inflación) no representarían ninguna ganancia adicional, que en términos deflactados equivale a cero ingresos. También el propietario puede tratar de neutralizar los controles o regulaciones, “inflando” el precio pactado en el contrato, como una estrategia o mejor dicho estratagema para protegerse en el mediano plazo. Sin embargo, es una acción arriesgada, que se le puede revertir al arrendador por fijar precios fuera de mercado.

El mercado de vivienda en Saltillo

Según el censo de 2020, el municipio de Saltillo disponía de 242 mil 588 viviendas particulares, y 16.4% de estas se rentaba. En ese mismo año, Coahuila contribuyó al PIB nacional con 3.6%, que lo ubicó en el lugar octavo del ranking nacional, aunque la posición la compartió con Chihuahua y Sonora. Su población fue de 3.1 millones de habitantes (fuente: PIB por Entidad Federativa 2020. INEGI).

En 2010 se publicó en el Periódico Oficial del Estado la Ley de Vivienda de Coahuila, y 11 años después se reformaba, pero ni antes ni después de los cambios, no se estipularon regulaciones al pago de las rentas por los arrendatarios, los cuales ocupan las casas habitación sin que medie un contrato avalado por un ente municipal que les brinde protección jurídica, y no solamente a ellos, sino también al arrendador. Los diputados locales de oposición podrían aprovechar la coyuntura de la nueva Administración municipal para proponer reformas a la Ley de Vivienda de Coahuila.